2025년 전세사기 특별법 개정안 시행과 피해자 지원 방안 확대
2025년 들어 전세사기 피해에 대한 경각심이 다시 한 번 높아지고 있는 가운데, 정부는 전세사기 특별법 개정안을 본격 시행하며 피해자 보호와 지원에 박차를 가하고 있다. 이번 개정안은 기존 특별법의 한계를 보완하고, 사각지대에 놓였던 더 많은 전세사기 피해자를 제도적으로 보호하기 위한 목적에 초점이 맞추어져 있다. 이 글에서는 2025년 현재 시행되고 있는 전세사기 특별법 개정안의 주요 내용과 실질적인 피해자 지원 방안에 대해 구체적으로 살펴본다.
왜 전세사기 특별법 개정이 필요한가?
전세사기 피해 규모의 확대
2024년까지 지속적으로 늘어난 전세사기 피해는 수도권을 중심으로 전국적으로 확산되어 사회적 문제가 되었다. 특히 악성 임대인들이 세입자의 전세금을 가로채거나, 이미 존재하는 선순위 근저당을 숨긴 채 세입자를 유입시키는 방식이 문제로 지적되었다. 이에 따라 기존의 전세사기 특별법만으로는 충분한 보호가 어렵다는 판단 하에, 2025년 개정을 통해 제도의 실효성과 포괄성이 더욱 확대되었다.
기존 법의 한계
기존 특별법은 일정 시기 이후 발생한 피해자만 지원 대상으로 한정되어 피해 시점에 따라 불균형이 발생했다. 또한, 소유권 이전이 완료되지 않은 경우, 피해로 인정받지 못하는 사례가 많아 실질적인 피해자 구제가 어려운 상황이었다. 정부는 이를 보완해 전세사기 특별법 개정안을 2025년 1월부터 시행했다.
2025년 전세사기 특별법 개정안 주요 내용
지원 대상 확대 및 기준 완화
이번 개정안에서는 기존보다 넓은 범위의 피해자를 제도적으로 포함시키고 있다. 대표적으로 전세계약 당시 임대인이 고의로 근저당 등의 부담을 숨기고 계약을 체결한 경우도 피해자로 인정된다. 또한, 세입자가 실제 거주 중이거나 거주 완료 이후 사기 피해 여부를 판단할 때 주관적 요건을 줄이고 객관화된 기준을 적용한다.
- 기존: 2022년 8월 이후 계약에 한정
- 개정: 2022년 8월 이전 계약도 소급 적용 가능
- 세입자 거주시점 기준이 아닌 계약 당시 사기 정황 중심으로 피해 판정
긴급 매입임대 제도 확대
정부는 한국토지주택공사 LH를 중심으로 기존보다 확대된 긴급 매입임대 제도를 시행해, 피해 세입자가 안정적으로 거주지를 유지할 수 있도록 지원한다. LH가 전세사기 피해주택을 우선 매입해 세입자에게 시세 대비 낮은 월세로 재임대하는 구조다. 2025년에는 연간 1만호 이상으로 확대된 물량이 투입된다.
지자체 중심 지원센터 확대 운영
2025년부터 전국 17개 시도에 `전세사기 피해지원 전담센터`가 설치 운영된다. 이를 통해 피해자 상담, 지원 신청 대리, 법률 자문 등을 원스톱으로 제공하고 있으며, 접수부터 결과 통보까지 행정 절차의 신속화를 추구하고 있다.
피해금 회복 위한 대위변제 제도 도입
기존에는 피해 세입자가 임대인 재산을 직접 소송을 통해 환수 받아야 했으나, 2025년 개정안에서는 국가가 선(先)변제 후 가해자에게 구상권을 청구하는 방식의 대위변제 제도를 도입했다. 이를 통해 세입자는 민사소송 등의 복잡한 과정을 거치지 않아도 되고 조속히 전세금을 회복할 수 있다.
피해자 입장에서 달라진 점
피해 신고 절차 간소화 및 온라인 접수 가능
개정안 시행 이후, 피해자들은 온라인을 통해 전세사기 피해 신고 및 지원 신청이 가능해졌다. 행정안전부와 국토교통부가 통합 플랫폼을 운영하며 피해 사실 조사부터 구조 지원까지 전산화된 시스템으로 처리되고 있다.
신규 피해자도 즉시 임시거주시설 지원
긴급주거 지원 대상도 기존의 생계급여 수급자 중심에서 전세사기로 인해 주거 상실 위기에 놓인 모든 세입자로 확대되었다. 2025년부터 전국 주요 도시에는 임시거주시설 320여채가 추가 확보되었다.
법률구조공단 등의 협업 확대
대한법률구조공단과 한국소비자원 등 공공기관과의 협력을 통해 전세사기 피해자 전용 무료 변호 지원이 시행 중이다. 특히 집단소송 접수 및 손해배상 절차를 공익법무센터와 공동으로 추진해 피해자의 부담을 최소화하고 있다.
지속적인 제도 개선 필요성
다주택 악성 임대인 규제 강화
일부 다주택 보유 임대인들이 법망을 피해 세입자를 반복적으로 속이는 사례가 나타나고 있다. 이에 따라 정부는 악의적 다주택 임대인에 대한 법적 제재 수위를 높이고, 부동산 등기 및 대출정보와 전세계약 정보의 실시간 연계를 추진 중이다.
전세보증금 반환보증 제도의 실효성 확보
보증보험 가입 의무화 확대와 함께 보증기관의 사고 처리 속도를 개선하는 것이 중요하다. 2025년에는 보증사고 발생 후 전세보증금 반환까지 평균 처리기간을 45일 이내로 단축하는 목표가 수립되어 운영 중이다.
결론: 전세사기 특별법 개정은 시작에 불과하다
2025년 전세사기 특별법 개정안 시행은 정부가 국민 생활과 주거 안정을 최우선 과제로 삼고 있다는 의지를 보여주는 중요한 방침이다. 하지만 피해 예방과 사후 구제 방안은 단발성이 되어서는 안 된다. 정부는 꾸준한 데이터 분석과 실태 파악을 기반으로 실효성 있는 정책 개선을 이어가야 하며, 무엇보다 피해자가 제도 속에 포용될 수 있도록 사람 중심의 행정을 구현해야 한다.
앞으로도 전세사기 피해자를 위한 정보 제공과 실질적인 지원 확대가 지속되기를 기대한다.
