2025년 전세사기 특별법 시행 이후 주요 쟁점과 정부의 추가 대책 논의 현황
2023년 전국을 충격에 빠뜨린 전세사기 사건 이후 정부는 피해 구제를 위해 2023년 6월 ‘전세사기 피해자 지원 및 예방에 관한 특별법'(이하 전세사기 특별법)을 제정했다. 2025년 현재, 해당 특별법은 시행 2년 차를 맞이하며 다양한 결과와 과제를 낳고 있다. 본 글에서는 전세사기 특별법 시행 후의 주요 쟁점과 이에 따른 정부의 추가 대책 논의 현황을 중심으로 심도 있게 살펴본다.
전세사기 특별법 제정 배경과 주요 내용
전세사기 피해자 증가와 사회적 불안
2022년부터 2023년에 걸쳐 수도권을 중심으로 허위 보증금 반환, 이중 계약서 작성, 깡통 전세 등 다양한 전세사기 수법이 기승을 부렸다. 특히 청년층과 신혼부부 등 사회 초년생 중 피해자가 많아 큰 사회 문제로 대두되었다. 이에 정부는 긴급히 전세사기 특별법을 마련해 피해자 구제와 재발 방지를 위한 법적 기반을 마련했다.
전세사기 특별법의 핵심 내용
- 전세사기 피해자로 인정될 경우 최대 2년간 임시거처 제공
- 보증금 피해액 전액에 대해 무이자 대출 또는 구제금 지원
- 법원의 간이소송절차를 통한 피해판정 심리 간소화
- 공인중개사 및 임대사업자에 대해 처벌 조항 강화
- 전세 계약 정보 사전등록제 도입으로 거래 투명성 강화
2025년 현재 발생한 주요 쟁점
전세사기 피해자 인정 기준의 모호성
전세사기 특별법이 시행됨에 따라 다양한 사례에서 피해자 인정 여부가 논란이 되었다. 법적으로 계약과 등기를 마친 세입자만을 피해자로 인정하는 현 체계는, 보증금 일부를 송금한 상태였거나 사기 전에 계약만 체결된 경우를 보호하지 못한다는 한계가 제기됐다. 법원의 판결 기준도 지역마다 달라 형평성 문제까지 불거졌다.
보증금 반환 지원의 한계
정부가 마련한 무이자 대출과 피해보상금 제도 역시 한계가 있다. 대출 심사 기준이 높아 취약계층이 쉽게 이용하지 못하며, 구제금 역시 지방세 체납이나 신용 불량 등의 사유로 지급이 지연되는 사례가 빈번하다. 무엇보다 구조적으로 임대인이 파산하거나 주택이 이미 경매 절차에 들어간 경우, 보증금의 회수가 장기화되면서 실질적 구제가 어렵다는 지적이 이어지고 있다.
가짜 피해 주장 및 지원 악용 문제
피해자 인정 범위가 확대되면서, 일부 사례에서는 고의적인 채무 면탈이나 사기 혐의가 의심되는 세입자들이 제도를 악용한다는 사례도 보고되고 있다. 이에 따라 ‘진짜 피해자’와 ‘허위 피해자’를 가리는 심리 기준이 더욱 정교화되어야 한다는 목소리도 커지고 있다.
정부의 2025년 추가 대책 논의 현황
기존 피해 구제 범위 확대
2025년 3월 국토교통부는 국회 국토위에 피해자 인정 기준을 완화하고, 구제 대상에 임대차 계약 체결 후 임대인의 보증금 담보 대출이 확인된 경우도 포함하는 개정안을 제출했다. 이는 사기 형식이 다양화되고 있는 현실을 반영한 조치다.
전세보증보험의 의무화 확대
HUG(주택도시보증공사)의 보증보험 가입을 유도하는 기존 정책을 넘어서, 2025년 하반기부터 일정 보증금 이상 계약에는 의무 가입을 추진 중이다. 이를 통해 사기 예방 기능을 강화하겠다는 것이 정부의 입장이다.
임대인 정보 사전공개 시스템 개발
정부는 현재 전국 등기정보, 체납이력, 주택담보대출 현황 등이 한눈에 확인 가능한 ‘임대인 정보 공개 통합 플랫폼’을 2025년 10월까지 구축할 예정이다. 이를 통해 세입자가 계약 전에 임대인의 재정상태를 확인할 수 있어 전세사기 사전 예방에 실질적인 도움이 될 것으로 보인다.
지역 맞춤형 피해자 지원 프로그램 도입
서울, 인천, 경기 등 피해가 집중된 지역에 대해 별도의 특별지원 지구 지정을 검토 중이며, 지자체 복지조례 개정을 통해 임시거처 지원이나 긴급 생활비 지원이 가능하도록 행정지원을 강화하고 있다.
합리적인 제도 개편을 위한 과제
정확한 피해 통계 파악과 투명한 심리 기준 마련
2025년 5월 기준으로 전세사기 피해 신고는 누적 2만6천 건을 넘었으며, 이 중 40퍼센트만 피해자로 공식 인정됐다. 신고 후 평균 심사 소요 기간이 55일 이상으로 드러나면서 신속한 지원이 어렵다는 문제도 나타난다. 피해자 심사 기준을 정교화하고, 신고부터 지원까지 처리 기한을 법제화할 필요성이 대두된다.
공인중개사 실명제 및 책임강화
일부 공인중개사가 전세사기 조직과 결탁하는 일이 드러났다. 이에 따라 정부는 공인중개사 책임보험 강화를 추진 중이며, 무자격 중개행위에 대한 처벌도 강화된다. 2025년 하반기부터는 모든 전세계약 중개 시 공인중개사 실명 확인이 의무화될 예정이다.
전세사기 특별법의 향후 방향과 정책적 시사점
부동산 시장이 불안정한 가운데 전세사기 피해는 단순한 민사상 문제를 넘어 사회적 재난으로 규정돼야 한다는 인식이 확산되고 있다. 2025년 추가 입법 논의에서도 예방 중심의 정책 기조가 강화되고 있으며, 세입자 보호를 위한 임대차시장 전반의 체질 개선이 요구되고 있다.
맺음말
2025년 현재 전세사기 특별법은 시행 이후 다양한 쟁점과 보완 과제를 드러냈다. 정부는 추가 대책을 마련해 피해구제의 실효성을 높이는 동시에, 전세사기 예방을 위해 범정부 차원의 시스템 개선에 박차를 가하고 있다. 전세제도를 둘러싼 신뢰 회복을 위해서는 피해자 보호, 거래 투명성, 중개 책임 강화 등 다각적인 노력이 지속되어야 할 것이다.
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