2024년 4월 시행된 전세사기 특별법 개정안은 전세사기로 인해 피해를 입은 임차인을 보호하고, 실질적인 권리 회복을 도모하기 위한 정부의 정책 대응이다. 최근 몇 년간 급증한 전세사기 피해는 사회적 문제가 되었고, 이에 따른 후속 조치로 2025년 현재 개정안의 실효성에 대한 관심이 높아지고 있다. 본 글에서는 개정안의 주요 내용과 시행 이후 변화된 점, 피해자 보호 조치 등에 대해 자세히 알아본다.
전세사기 특별법은 정식 명칭으로 ‘전세사기 피해자 구제 및 주거안정 지원에 관한 특별법’으로, 2023년 제정되어 한시적으로 시행되었다. 하지만 실효성 확보 및 피해자의 실질적인 회복을 위해 2024년 4월 법 개정이 이루어졌으며, 2025년 현재 개정안이 실제로 적용되고 있다.
이번 개정의 핵심은 전세사기 피해자의 범위를 확대하고, 피해주택의 공공매입, 우선 매수권 부여, 금융지원 확대 등 보다 실질적인 피해 회복 수단을 제도화했다는 점이다.
기존 특별법에서는 피해자로 인정받기 위한 일정한 기준이 엄격했지만, 이번 개정안에서는 피해자 인정 요건을 대폭 완화하였다. 2025년 현재는 다음과 같은 조건 중 하나라도 충족되면 피해자로 인정받을 수 있다.
국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 전세사기 피해 주택을 적극적으로 매입하여 임차인에게 우선 매수 기회를 제공한다. 2025년 기준으로 전국 2500세대 이상을 매입하기 위한 예산이 확보되었고, 매입된 주택은 시세보다 낮은 금액으로 피해자에게 분양되거나 장기 임대 주택으로 전환된다.
피해자로 인정되면 곧바로 긴급 주거지원 대상이 되며, 전세사기 피해 지역 인근 공공임대주택 우선 배정이 가능하다. 2025년에는 역세권 중심으로 신규 매입한 공공임대단지 일부를 피해자에게 특별 공급하는 제도도 시행 중이다.
피해주택을 공공기관이 매입하는 과정에서 임차인이 관련 세금 문제로 추가 피해를 입지 않도록, 정부는 조세 감면 조치를 병행하고 있다. 2025년 기준 재산세 및 지방세 일부를 감면 또는 유예 대상에 포함하는 지침이 각 지자체에 전달되었으며, 피해자는 별도의 신청을 통해 혜택을 받을 수 있다.
보증금을 잃은 임차인을 위한 금융지원도 개정안에 포함되었다. 임차인이 피해를 복구하기 위한 전세자금 대출이나 주택 구입자금 대출을 받을 경우, 신용등급과 무관하게 연 1.0%의 우대금리가 적용되며, 대출한도도 상향 조정됐다. 2025년부터는 최대 2억원까지 지원이 가능하다.
2025년 상반기 기준으로, 전세사기 피해자 구제를 위한 정부의 제도는 다음과 같다.
2025년 현재 전세사기 피해자들은 개정을 통해 보다 실질적인 구제를 받고 있으며, 다음과 같은 개선 효과가 나타나고 있다.
2025년 전세사기 특별법 개정안은 신속하고 실질적인 피해구제를 위한 전환점으로 평가받고 있다. 그러나 여전히 사각지대에 놓인 피해자를 위한 추가 보완이 필요하다는 지적도 존재한다.
예를 들어, 공유지분이 있는 주택의 경우에는 매입이나 보상 절차가 복잡하며, 피해 유형별 맞춤형 대응이 부족하다는 의견이 있다. 또한, 전세사기를 방지하기 위한 사전 예방 대책이 아직 미흡하다는 비판도 이어지고 있다.
2025년 현재, 국토교통부는 임대인의 임대사업 등록 여부와 세금 체납 기록, 임대차 등록정보 확인이 가능한 온라인 시스템을 제공하고 있다. 신뢰할 수 있는 정보 제공을 통해 사전 위험 요소를 차단할 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험은 전세사기 예방의 가장 효과적인 수단 중 하나이다. 2025년부터는 가입 절차도 간편화되어, 모바일 어플을 통해 신청과 서류 제출이 가능하다.
사기 피해는 종종 불법 중개 행위를 통해 발생하므로, 공인중개사 등록 여부, 과거 위반 이력 등을 반드시 확인해야 한다. 정부는 2025년부터 ‘신뢰 중개업체 인증제’를 시행 중이며, 인증 업체 목록을 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.
2025년 현재 시행되고 있는 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자의 실질적 권리 회복과 주거 안정을 위한 핵심 정책이다. 법 개정을 통해 보다 많은 피해자들이 구제를 받게 되었고, 정부는 지속적으로 제도 개선을 이어가고 있다. 하지만 궁극적으로 전세사기를 예방하기 위해서는 임차인 스스로의 주의와 정보 활용이 중요하다. 미래에도 안전한 전세 시장이 실현되도록 정부와 시민 모두의 노력이 필요하다.
전세사기 특별법 개정안 적용 대상을 명확히 이해하고, 제공되는 제도와 지원을 적극 활용하는 것이 가장 효과적인 피해 회복의 첫걸음이 될 것이다.
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