2024년 전세사기 특별법 시행: 피해자 보호를 위한 정부의 강력한 대응
2024년 대한민국 정부는 급증하는 전세사기 피해로부터 국민을 보호하기 위해 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 즉 ‘2024년 전세사기 특별법’을 본격 시행했다. 2023년까지 사회적 문제로 부각된 전세사기는 특히 청년과 신혼부부 등 상대적으로 사회적으로 취약한 계층에 집중되어 있어 정부는 이를 ‘국민 주거권 수호’의 일환으로 간주하고 강력한 법률적 조치를 마련했다.
전세사기 특별법 시행 배경
전세사기 피해의 급증
2022년부터 2023년 사이 전세사기 피해자는 약 3만명을 넘어섰다. 피해 규모는 3조원을 초과하는 것으로 집계되었으며, 대다수의 피해자는 보증금을 돌려받지 못한 채 전재산을 잃은 상황에 처했다. 특히 갭투자를 통해 임대인들이 담보대출을 받고 임차보증금은 반환하지 않던 구조적 문제가 크게 작용했다. 이로 인해 전세사기는 단순한 민사 문제가 아닌, 사회적 재난으로까지 여겨지게 되었다.
정부의 즉각적 입법 대응
이에 따라 국회는 2023년 말 전세사기 특별법을 제정했고, 해당 법은 예고된 대로 2024년 6월 1일부터 시행에 들어갔다. 정부는 전세사기 피해자들의 거주 권리를 보호하고 주거복원을 지원함과 동시에, 불법 행위를 자행한 임대인에 대한 강력한 제재를 법적으로 뒷받침하고 있다.
2024년 전세사기 특별법의 주요 내용
1. 피해자 구제 및 지원제도 강화
가장 핵심적인 조치는 전세사기를 당한 임차인에 대한 신속한 지원과 구조책이었다. 특별법은 전세사기를 당한 경우 다음과 같은 구제책을 제공한다.
- 긴급 주거 지원: 피해 발생 즉시 공공임대나 임시주택 제공
- 보증금 반환 지원: 한국토지주택공사 LH 또는 주택도시보증공사 HUG를 통하여 피해 보증금 일부를 선보전
- 전세사기 피해자 특별 대출: 전세금을 되찾지 못한 임차인에게 저리 주택대출 제공
2. 법률상 ‘피해자’ 인정요건 명확화
기존에는 임차인이 전세사기를 입증해야 했지만, 특별법 시행 후 행정기관이 입증 책임을 일부 부담하도록 절차가 변경되었다. 피해자 결정위원회가 신설되어, 일정 요건을 만족하면 피해자 등록이 가능하다. 예를 들어, 채무불이행으로 경매가 진행 중인 건물에 세입자가 보증금 반환을 받지 못할 것이 명백한 경우 피해자로 인정된다.
3. 공공기관이 매입해 임차인 권리 보호
특히 주목할 만한 조치는 주택도시기금과 LH를 통한 물건 매입제도다. 사기사건으로 경매에 넘어간 주택을 LH가 우선매입하고, 기존 임차인에게 재임대함으로써 거주를 유지할 수 있는 구조다. 이후 피해자가 정상적인 절차를 통해 자산을 회복할 수 있도록 한다.
2024년 전세사기 특별법의 효과와 한계
실제 피해 구제율 증가
정부가 발표한 2025년 1분기 기준 자료에 따르면, 특별법 시행 이후 신고된 전세사기 피해 사례 중 약 65%가 구제조치를 받았으며, 20%는 여전히 처리 중으로 나타났다. 피해자 인정 및 매입임대 전환이 성과로 이어지고 있다는 평가다.
긴급 대응에는 성과 있지만 구조적 해결 과제는 남아
다만 전문가들은 이번 전세사기 특별법이 단기적 피해 당사자 구제에는 효과적이나, 전세 제도 전반에 대한 구조적 개편 없이 반복적 문제 발생을 막긴 부족하다고 지적한다. 특히 기존의 보증보험 제도나, 미등기 전세 계약에 대한 감시 시스템이 여전히 완비되어 있지 않아 재발 방지 대책 마련이 시급하다는 의견이 많다.
2025년 현재 제기되는 과제
청년층의 전세거래 불안 지속
특별법 시행에도 불구하고, 금융자산이 부족한 청년층 사이에서 전세 계약에 대한 불안은 여전히 남아 있다. 2025년 5월 기준 청년 가구의 38%가 전세보증금 반환에 대한 우려를 갖고 있으며, 이에 따라 월세 수요가 증가하고 있다.
지자체와의 협업 확대 필요
지자체 주도의 전세사기 예방 시스템 강화도 필수다. 현재 서울시와 인천시는 전세사기 예방센터를 운영하고 있지만, 전국 단위로 확대되기엔 예산과 행정역량이 부족하다는 판단이다. 정부는 이를 위해 2025년 하반기부터 지자체 연계 공동 플랫폼을 구축하여, 사전정보 제공과 예방 교육을 확대할 방침이다.
정부의 추가 대책과 제도적 보완 방향
임대차 계약 투명성 강화 법안 검토
현재 국회에 계류된 내용으로는 임대차 계약 시 등록의무화와 실소유자 확인 절차 법제화가 논의되고 있다. 투기 목적의 다주택 보유자에 대한 제한과 함께, 임대사업자의 보증보험 가입 의무화 도입 여부가 현안이다.
피해자 정보 공유 체계 강화
피해자 구제를 넘어 피해예방을 위한 정보 공유 플랫폼 구축이 논의 중이다. HUG, LH, 국토교통부, 지자체, 금융기관이 협력해 위험 건물 및 임대인 정보를 축적해 임차인에게 제공할 수 있는 시스템을 만드는 것이 목표다. 2025년까지 시범 운영을 하고, 이르면 2026년 본격 시행될 계획이다.
결론: 전세사기 특별법의 의미와 앞으로의 과제
2024년 전세사기 특별법 시행은 정부가 전세사기에 대한 강력한 메시지를 던진 사례다. 단순히 법률 제정 차원을 넘어서, 실제로 임차인의 주거권 보호와 피해 복구를 위한 내용이 구체화되었다는 점에서 의미가 깊다. 그러나 아직도 전체 피해 구제 비율은 100%에 도달하지 않았고, 구조적 해결을 위한 근본 개혁은 진행 초기에 불과하다.
2025년 현재 전세 사기에 대한 국민적 경각심이 높아진 만큼, 정부와 국회는 지속적인 모니터링과 제도 보완을 통해 실효성 높은 전세사기 예방 및 대응 체계를 갖추는 데 힘써야 한다.
주거는 개인의 사적인 영역이 아닌, 사회가 함께 지켜야 할 공공재산권이다. 2024년 전세사기 특별법은 이러한 원칙을 실현하는 첫걸음이다. 앞으로 더욱 개선되고 진화된 정책이 피해자 없는 대한민국 주택시장으로 이어지길 기대한다.
